“价格还可以谈。”几乎变成了北京租房中介近期的口头禅。
2020年，疫情的波动导致北京租房市场并未迎来传统旺季。需求锐减之下，房源空置期拉长使租客议价权增大，促生了久违的“租方市场”。
租房市场遇冷
北京租房市场变“冷”了。
58同城、安居客6月份重点城市租房趋势报告显示，一线城市租房市场降温明显，相较于5月均出现幅度不等的环比下跌，其中北京租房热度环比下跌最为显著，其中受疫情客观因素影响，北京通州、丰台、大兴、房山租房热度环比降幅均超过20%。
租房热度降低的同时，房屋租金也较去年同期有所下降。贝壳研究院统计数据显示，6月北京市平均租金为84.4元/平方米，比去年同期下跌5%。
据新地产财经走访发现，以六号线沿线各区域为例，即使在地铁、商圈加成下的房源，也很难达到去年同期的租金水平。
某长期负责团结湖区域租房的中介对新地产财经介绍，呼家楼地铁站附近区域存普遍降价情况，其近期正在维护一套优质房源，虽在老小区内，但内部装修不错，同时距离六号线、十四号线换乘站金台路与六号线、十号线换乘站呼家楼站均1公里左右。但即使条件优越，在今年挂出后，该房源价格从7600元/月一路降至6500元/月，至今仍未成功出租。而去年同期，比其条件差的房源都能以更高的价格轻松签约。
靠近商圈的房源也难逃降价，另一位中介表示，虽然有以朝阳大悦城为主的商圈加成，青年路地铁站周边房源大部分出现了降价情况，租金降幅在300-1000元/月之间，三居室以上的大户型降价幅度较大。
据新地产财经了解，六号线末尾的北运河西地铁站附近，由于一居室供应较少，价格变动不大，而较去年同期相比，两居室普遍降幅度在500元/月左右。
在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，大趋势之下，轨道交通沿线、社区物业管理相对较好、总价相对居中的小区租金表现相对较为稳定，高端公寓及每间租金在2000元以下的房源市场萎缩较为严重。
多位业内人士认为，近年来北京租房市场供应量的增加，以及人口外流、疫情反复导致的租房需求减少，为北京租金下降的主要原因。
空白研究院创始人杨现领表示，近几年，蛋壳、自如等长租公寓品牌的出现，使北京租房市场上供应量有所增加，今年北京仍处于大量供应的消化期。
而合硕机构首席分析师郭毅介绍，近年来北京人口政策以疏解为主，而其他二三线城市正在大力引进人才，一紧一松之间，北京常住人口的减少，必然导致租房需求的下降。
胡景晖表示，疫情期间出行存在风险，企业降薪、裁员、缩招导致一线城市就业机会减少，部分人返乡之后倾向于留在房价和生活成本均相对较低的二、三线城市，都导致来京工作人群有所缩减，进而影响租房需求。
短期“租方市场”到来
在价格降低的同时，北京租房市场上，租客的议价权也明显变大。
6月中旬，居住在朝阳区的租客小李(化名)与房东续租了一年，但签合同时，房东并没有提出涨价。在他看来，房东没有提涨价的原因可能是房子近期难于对外出租，他隔壁的租客于4月初搬家，至今隔壁的房子都没能找到新任租客。
数据亦显示，热点城市租赁房源空置期有所上升。据贝壳研究院统计，今年2月、3月，热点城市的租赁房源成交周期超过60天，此后虽然有所下降，但到6月，这一周期仍然接近50天，比去年6月延长了12天左右。
而北京疫情的反复也为房子能否成功出租增添了更多不确定性。某链家中介表示，今年3月之后，租房市场热度有所回升，但6月新发地疫情的爆发使需求再度受到影响，带看也受到一定阻碍。
新地产财经走访过程中发现，中介普遍反映当前房源仍有一定的松动空间，并表示还能商讨其他的优惠条件。其中一位租房中介直言，为防止北京疫情再次出现反复，更多房东倾向于降低价格以避免房屋空置更久。
尽管今年租客拥有较大的议价权，但长期来看，房东仍是租赁关系中较为强势的一方。
一位业内人士表示，今年确实存在租金普遍降低的情况，但在疫情之后，自身条件优越的房源也存在租金大幅上涨的可能性。租户可以和房东签订长约，约定每年涨幅，以规避风险，但一旦区域内未出现整体租金大幅上涨的情况，租户仍为利益受损的一方。
但在胡景晖看来，随着疫情逐渐得到控制，下半年北京租房市场可能存在价格回弹，但未来快速上涨的可能性不大，“近年来北京产业结构调整，部分企业外迁带走了一些就业机会，实际上2017-2019年，北京常住人口已经连续三年下降。在这种大背景下，未来北京租房价格基本会保持稳中微涨的态势。”
而他认为，当前长租公寓面临较大的压力，是租金下降带来的连锁反应之一。“未来北京房租的走势，使一部分长租公寓需要重新调整财务评估的收益预期。据了解，当前长租公寓的空置率在20%-25%左右，长期来看，有一部分长租公寓企业会出问题，未来长租公寓在收房的时候会偏谨慎。”
此外，租金收益率下降，可能会进一步导致二手房房源挂牌量增加。胡景晖表示，虽然当下房价有小幅反弹，但当前股市存在慢牛的行情。未来租售比过低的情况下，有一部分人会倾向于将房源从出租转变为出售，进而套现炒股。(丁爽)
